La conjonture immobilière

La conjonture immobilière

   Le marché immobilier européen : vers une relance amorcée

Comme annoncé par l’agence Standard and Poor’s, la tendance positive de l’immobilier européen se confirme fin 2016; le marché ayant amorcé développement d'investissement[1] et avancées en matière de placements surtout en Allemagne et au Portugal et une stabilisation sur des pays comme la France, le Royame Uni et l’Espagne.

En Allemagne, après une stagnation de plusieurs années, le marché immobilier fait aujourd’hui preuve de dynamisme ; le besoin en logement couplé aux taux d’intérêts les plus bas d’Europe provoque des hausses générales de prix accentuées dans les métropoles[2] encore plus attrayantes pour l’investisseur.

Au Portugal, le marché immobilier continue son redressement entamé en 2015, avec une augmentation moyenne du prix de 2,2% et un afflux d’investisseurs étrangers[3] essentiellement français.

En France, le marché immobilier connait une stagnation des transactions doublée d’une légère hausse de prix à Paris notamment, où la tendance s'accélère en passant de +0,4% fin 2015 à +3,7% au 3^ème trimestre 2016. D’après les Notaires de France, les ventes de logements anciens ont atteint, en juillet 2016, 839 000 transactions leur plus haut niveau historique en cumul sur douze mois.

Au Royaume-Uni, le nombre de transactions immobilières a reculé et le prix moyen des logements a diminué de 0,4% ; ce qui, pour l’institut de recherche Capital Economics, est sans nul doute une tendance pour les mois à venir et un signe de stabilité apprécié des acheteurs.

Le marché immobilier espagnol, pour sa part, renoue timidement avec la croissance aussi bien à la vente qu’à la location ; et ce, grâce à la croissance économique (+3,2%) conjuguée, aux taux d’intérêt bas et aux prix immobiliers relativement faibles.

   Au Maroc, légère rupture avec la stagnation du début 2016

Au terme du 4^ème trimestre 2016, l’immobilier marocain affiche une augmentation des transactions sur l’ensemble des régions ainsi qu’une appréciation sensible des prix et des ventes de ciment.

A fin octobre 2016, les crédits habitat ont sensiblement augmenté de 0,43%, franchissant le seuil de 247,575 MMDH pour représenter 26,5% du total des crédits à l’Economie. Cette petite avancée est le résultat d’une hausse minime d’encours crédits acquéreurs (186 MMDH) (0,44%) contrecarrée par un léger recul d’encours crédits promoteurs (-0,05%). Ils se sont par ailleurs caractérisés par un amenuisement de la part des prêts adossés au fond de garantie « Damane Assakane » : FOGARIM (-45%) et FOGALOGE (-31%).

1-   Un volume global des ventes en amélioration grâce aux segments résidentiel et commercial

A fin Septembre 2016, le nombre de transactions immobilières nationales a augmenté de 14,2% en glissement trimestriel entraîné par les progressions des transactions du résidentiel (18,3%) et des transactions commerciales (8,1%).  

Transactions immobilières par segment

Nombre de Transactions	Variation (%)
	T3-16 / T2-16	T3-16 / T3-15
Global	14,2 p	24,0 p
Résidentiel	18,3 p	26,2 p
Appartement	18,8 p	27,3 p
Maison	15,0 p	14,1 p
Villa	4,4 p	16,2 p
Foncier	1,1 p	15,8 p
Commercial	8,1 p	20,6 p
Local commercial	5,6 p	18,0 p
Bureau	28,7p	41,6 p

Source : BAM et Agence Nationale de Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie.

Par région, que ce soit en glissement trimestriel ou annuel, les transactions ont connu une hausse dans la majorité des principales villes.

2-   Un état des lieux : une approche par segment

Les segments immobiliers connaissent une progression plus ou moins grande dans le sens des objectifs.

·        Cas du logement à faible valeur immobilière : un effort pour le renforcement de l’offre

L’offre dédiée aux anciens occupants d’habitations insalubre ou menaçant ruine, mise en place à travers 71 conventions signé a porté, à fin Octobre 2016, sur 52 724 mises en chantiers dont 36 280 logements produits parmi lesquels 21 093 ont reçu le certificat de conformité.

·        Cas du logement social : ce segment progresse mais n’atteint pas les objectifs fixés

Les données du Ministère de l’Habitat et de la Politique de la Ville, font état d’une accélération de livraisons avec 2.770 logements ayant reçu le certificat de conformité pour le seul mois de septembre sur un cumul de 279.459 depuis 2010. Les conventions signées au nombre de 991 portent sur 1.543.262  logements. Les mises en chantiers concernent 475.297 logements découlant de 687 projets. A moins d’un trimestre de l’objectif des 500 000 logements sociaux fixé pour satisfaire à la demande des ménages, et si l’on ne compte que les logements livrés, on n’en est qu’à 56% de réalisation.

·        Cas du segment moyen standing : production des premières unités

A la fin septembre, selon le Ministère de l’Habitat et de la Politique de la Ville, le logement destiné à la classe moyenne a fait l’objet de 42 conventions dont seules 24 ont été signées portant sur 8 657 logements dont seuls 124 ont été produits. Ceci traduit une lente montée en régime due à une faible attractivité des promoteurs pour ce segment pourtant introduit par la Loi de Finances 2013. Pour sa part, la Loi de Finances 2017, n’a pas apporté de mesures d’encouragement aux promoteurs les incitant à investir davantage dans ce segment.

2-   Ventes de ciment :

Le cumul des quantités consommées, à fin Novembre 2016, montre une amélioration de la consommation du ciment établie à 13,04 millions de tonnes contre 12,98 en 2015. Ceci s’explique par l’amélioration des consommations dans trois des cinq principales régions utilisatrices de ciment (Casablanca, Rabat-Salé-Zemmour-Zaer et l’Oriental) qui affichent des consommations respectives de 3,9%, 1,0% et 0,1%. D’autres régions telles que Draa-Tafilalet et Dakhla Oued Eddahab ont connu des consommations de ciment plus soutenues ayant cru de respectivement 69,4% et 8,3%.

Ventes Mensuelles de Ciment en Tonnes

Année 2016	janvier	février	mars	avril	mai	Juin	juillet	Aout	septembre	Octobre	Novembre
Vente de Ciment	1215815	1181742	1334050	1345892	1343948	1039544	846494	849494	832930	1316225	1211298

Source : ACP

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[1] Notamment grâce aux SCPI européennes qui permettent d’investir facilement dans l’immobilier européen.

[2] Selon OptimHome,

[3] Chinois, Américains, Russes, Colombiens, Brésiliens, Espagnols, Français et Scandinaves

3-  L’indice des prix des actifs en léger redressement hissé par le commercial

A fin septembre 2016, l’indice des prix des actifs immobiliers (IPA) s’est sensiblement apprécié de 0,6% suite à une progression de 1,5 % du commercial de 1,0% du résidentiel.

En glissement annuel, le prix des biens s’est légèrement apprécié de 1,4%. L’appréciation est la résultante d’une progression de 2,4% des prix des terrains de 0,6% pour les résidentiels et 4,4% pour les locaux commerciaux, et d’un sensible recul des prix du foncier.

Variations de l’indice des prix en pourcentage

IPAI	Variation (%)
	T3-16 / T2-16	T3-16 / T3-15
Global	0,6 p	1,4 p
Résidentiel	1,0 p	0,6 p
Appartement	1,3 p	1,6 p
Maison	0,4 p	-2,4 q
Villa	-1,2 q	-1,6 q
Foncier	-0,3 q	2,4 p
Commercial	1,5 p	4,4 p
Local commercial	0,4 p	5,1 p
Bureau	9,6 p	1,9 p

              

Source : BAM et Agence Nationale de Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie

3-   Crédits immobiliers :

L’encours des crédits immobiliers a atteint un montant global de 247 575MDhs à fin Octobre 2016 dont les 2/3 sont des crédits acquéreurs qui  connaissent un encouragement par des taux allégés ces derniers mois et qui devraient l’être d’avantage sur les mois à venir grâce à l’amélioration des conditions de liquidité du marché couplée à une accentuation de la concurrence sur ce segment.

Les crédits promoteurs sont en recul à cause du durcissement des conditions de financement, du regain d’intérêt pour les logements de deuxième main et des réglementation et fiscalité contraignantes donnant lieu à des frais supplémentaires lors  de l’achèvement de projets dans le respect de contraintes et normes climatiques et environnementales. Désormais les promoteurs devant supporter ces couts se fixent comme objectifs prioritaires la liquidation de leurs stocks

   Progression des encours des crédits immobiliers entre décembre 2010 et Octobre 2016 (en MDH)

	déc.-10	déc.-11	déc.-12	déc.-13	déc.-14	déc.-15	oct-16
Crédits à l'habitat	123 944	137 161	150 589	160 123	170 081	179 475	186 920
Crédits aux promoteurs immobiliers	63 947	68 300	68 128	68 561	64 738	58 160	57 990

Source : BAM

Source : BAM

4-    Perspectives d’évolution du secteur : vers un écosystème BTP Immobilier 

Le secteur immobilier est en train de vivre une mutation. L’offre dédiée au segment social affiche des perspectives globalement positives, celle du moyen standing est en amorçage, alors que l’offre en logement à faible valeur immobilière en expansion. Du côté de la demande, les acquéreurs bénéficient de taux d’intérêts de plus en plus intéressants et manifestent engouement pour l’acquisition de constructions deuxièmes main. Mais le marché connaît, le plus souvent, des évolutions mitigées et qui manquent de constance.

Au vu de ces éléments, le Ministère l’Habitat et de la Politique de la Ville fait état d'une vision adossée à des moyens novateurs pour éviter la perte de vitesse du secteur. D’une part, il orchestre la mobilisation générale dans le cadre de chantiers de réformes collectives adoptées et en cours de finalisation (stratégie Maroc Construction, contrat-programme BTP, projet d’Observatoire, Eco-système, etc…) à poursuivre. Et d’autre part, intègre dans sa stratégie la carte de la préservation du climat et de l’environnement en signant le 23 novembre 2016, avec les professionnels via les Présidents des Fédérations Professionnelles une Déclaration Commune de l’Alliance Marocaine du Bâtiment pour le Climat qui initie une démarche collective pour la réalisation d’objectifs fixés en matière de lutte contre le changement climatique et se recentrer sur les nouveaux critères qualitatifs et environnementaux instaurés.

Pour plus d’information, vous trouverez-ci-joint, un dossier documentaire relatant plus d’actualité sur le secteur.

Mme W. FILALI