La conjonture immobilière

Comme annoncé par l’agence Standard and Poor’s, la tendance positive de
l’immobilier européen se confirme fin 2016; le marché ayant amorcé développement d'investissement[1] et avancées en matière de
placements surtout en Allemagne et au Portugal et une stabilisation sur des
pays comme la France, le Royame Uni et l’Espagne.
En Allemagne, après une stagnation de
plusieurs années, le marché immobilier fait aujourd’hui preuve de
dynamisme ; le besoin en logement couplé aux taux d’intérêts les plus bas
d’Europe provoque des hausses générales de prix accentuées dans les métropoles[2] encore plus attrayantes
pour l’investisseur.
Au Portugal, le marché immobilier continue son redressement entamé en 2015,
avec une augmentation moyenne du prix de 2,2% et un afflux d’investisseurs
étrangers[3] essentiellement français.
En France, le marché immobilier connait une stagnation des transactions doublée d’une
légère hausse de prix à Paris notamment, où la tendance s'accélère en passant
de +0,4% fin 2015 à +3,7% au 3ème trimestre 2016. D’après les
Notaires de France, les ventes de logements anciens ont atteint, en juillet
2016, 839 000 transactions leur plus haut niveau historique en cumul sur douze
mois.
Au
Royaume-Uni, le nombre de transactions immobilières a reculé et le prix moyen des logements a
diminué de 0,4% ; ce qui, pour l’institut de recherche Capital Economics, est
sans nul doute une tendance pour les mois à venir et un signe de stabilité
apprécié des acheteurs.
Le marché immobilier espagnol, pour sa part, renoue timidement
avec la croissance aussi bien à la vente qu’à la location ; et ce, grâce à
la croissance économique (+3,2%) conjuguée, aux taux d’intérêt bas et aux prix
immobiliers relativement faibles.

Au terme du 4ème trimestre 2016, l’immobilier marocain affiche
une augmentation des transactions sur l’ensemble des régions ainsi qu’une appréciation
sensible des prix et des ventes de ciment.
A fin octobre 2016, les crédits habitat ont sensiblement augmenté de 0,43%,
franchissant le seuil de 247,575 MMDH pour représenter 26,5% du total des
crédits à l’Economie. Cette petite avancée est le résultat d’une hausse minime d’encours
crédits acquéreurs (186 MMDH) (0,44%) contrecarrée par un léger recul d’encours
crédits promoteurs (-0,05%). Ils se sont par ailleurs caractérisés par un amenuisement
de la part des prêts adossés au fond de garantie « Damane
Assakane » : FOGARIM (-45%) et FOGALOGE (-31%).
1-
Un volume global des ventes en amélioration grâce aux segments résidentiel et
commercial
A fin Septembre 2016, le nombre de transactions immobilières nationales a
augmenté de 14,2% en glissement trimestriel entraîné par les progressions des
transactions du résidentiel (18,3%) et des transactions commerciales (8,1%).
Transactions
immobilières par segment
Nombre de
Transactions
|
Variation (%)
|
|
T3-16 / T2-16
|
T3-16 / T3-15
|
|
Global
|
14,2 p
|
24,0 p
|
Résidentiel
|
18,3 p
|
26,2 p
|
Appartement
|
18,8 p
|
27,3 p
|
Maison
|
15,0 p
|
14,1 p
|
Villa
|
4,4 p
|
16,2 p
|
Foncier
|
1,1 p
|
15,8 p
|
Commercial
|
8,1 p
|
20,6 p
|
Local commercial
|
5,6 p
|
18,0 p
|
Bureau
|
28,7p
|
41,6 p
|
Source :
BAM et Agence Nationale de Conservation Foncière du Cadastre et de la
Cartographie.
Par région, que ce soit en glissement trimestriel ou annuel, les
transactions ont connu une hausse dans la majorité des principales villes.
2-
Un état des lieux : une approche par segment
Les segments immobiliers connaissent une progression plus ou moins grande
dans le sens des objectifs.
·
Cas du logement à faible valeur
immobilière : un effort pour le renforcement de l’offre
L’offre
dédiée aux anciens occupants d’habitations insalubre ou menaçant ruine, mise en
place à travers 71 conventions signé a porté, à fin Octobre 2016, sur 52 724
mises en chantiers dont 36 280 logements produits parmi lesquels 21 093
ont reçu le certificat de conformité.
·
Cas du logement social : ce
segment progresse mais n’atteint pas les objectifs fixés
Les
données du Ministère de l’Habitat et de la Politique de la Ville, font état
d’une accélération de livraisons avec 2.770 logements ayant reçu le certificat
de conformité pour le seul mois de septembre sur un cumul de 279.459 depuis
2010. Les conventions signées au nombre de 991 portent sur 1.543.262 logements. Les mises en chantiers concernent
475.297 logements découlant de 687 projets. A moins d’un trimestre de
l’objectif des 500 000 logements sociaux fixé pour satisfaire à la demande des
ménages, et si l’on ne compte que les logements livrés, on n’en est qu’à 56% de
réalisation.
·
Cas du segment moyen standing : production
des premières unités
A la fin septembre, selon le Ministère de l’Habitat et de la Politique de
la Ville, le logement destiné à la classe moyenne a fait l’objet de 42
conventions dont seules 24 ont été signées portant sur 8 657 logements dont
seuls 124 ont été produits. Ceci traduit une lente montée en régime due à une
faible attractivité des promoteurs pour ce segment pourtant introduit par la
Loi de Finances 2013. Pour sa part, la Loi de Finances 2017, n’a pas apporté de
mesures d’encouragement aux promoteurs les incitant à investir davantage dans ce
segment.
2-
Ventes de ciment :
Le cumul des quantités consommées, à fin Novembre 2016, montre une amélioration de la consommation du ciment établie
à 13,04 millions de tonnes contre 12,98 en 2015. Ceci s’explique par
l’amélioration des consommations dans trois des cinq
principales régions utilisatrices de ciment (Casablanca,
Rabat-Salé-Zemmour-Zaer et l’Oriental) qui affichent des consommations respectives de 3,9%, 1,0% et 0,1%. D’autres
régions telles que Draa-Tafilalet et Dakhla Oued Eddahab ont connu des consommations
de ciment plus soutenues ayant cru de respectivement 69,4% et 8,3%.
Ventes
Mensuelles de Ciment en Tonnes
Année 2016
|
janvier
|
février
|
mars
|
avril
|
mai
|
Juin
|
juillet
|
Aout
|
septembre
|
Octobre
|
Novembre
|
Vente
de Ciment
|
1215815
|
1181742
|
1334050
|
1345892
|
1343948
|
1039544
|
846494
|
849494
|
832930
|
1316225
|
1211298
|
Source : ACP
[1] Notamment grâce aux SCPI
européennes qui permettent d’investir facilement dans l’immobilier européen.
[2] Selon OptimHome,
[3] Chinois, Américains, Russes,
Colombiens, Brésiliens, Espagnols, Français et Scandinaves
3- L’indice
des prix des actifs en léger redressement hissé par le commercial
A fin septembre 2016, l’indice des prix des actifs immobiliers (IPA) s’est
sensiblement apprécié de 0,6% suite à une progression de 1,5 % du commercial de
1,0% du résidentiel.
En glissement annuel, le prix des biens s’est légèrement apprécié de
1,4%. L’appréciation est la résultante d’une progression de 2,4% des prix des
terrains de 0,6% pour les résidentiels et 4,4% pour les locaux commerciaux, et
d’un sensible recul des prix du foncier.
Variations de l’indice des prix en pourcentage
IPAI
|
Variation (%)
|
|
T3-16 / T2-16
|
T3-16 / T3-15
|
|
Global
|
0,6 p
|
1,4 p
|
Résidentiel
|
1,0 p
|
0,6 p
|
Appartement
|
1,3 p
|
1,6 p
|
Maison
|
0,4 p
|
-2,4 q
|
Villa
|
-1,2 q
|
-1,6 q
|
Foncier
|
-0,3 q
|
2,4 p
|
Commercial
|
1,5 p
|
4,4 p
|
Local commercial
|
0,4 p
|
5,1 p
|
Bureau
|
9,6 p
|
1,9 p
|
Source :
BAM et Agence Nationale de Conservation Foncière du Cadastre et de la
Cartographie
3-
Crédits immobiliers :
L’encours des crédits immobiliers a atteint un
montant global de 247 575MDhs à fin Octobre 2016 dont les 2/3 sont des crédits
acquéreurs qui connaissent un encouragement
par des taux allégés ces derniers mois et qui devraient l’être d’avantage sur
les mois à venir grâce à l’amélioration des conditions de liquidité du marché
couplée à une accentuation de la concurrence sur ce segment.
Les crédits promoteurs sont en recul à cause du
durcissement des conditions de financement, du regain d’intérêt pour les
logements de deuxième main et des réglementation et fiscalité contraignantes
donnant lieu à des frais supplémentaires lors
de l’achèvement de projets dans le respect de contraintes et normes
climatiques et environnementales. Désormais les promoteurs devant supporter ces
couts se fixent comme objectifs prioritaires la liquidation de leurs stocks
Progression
des encours des crédits immobiliers entre décembre 2010 et Octobre 2016 (en MDH)
déc.-10
|
déc.-11
|
déc.-12
|
déc.-13
|
déc.-14
|
déc.-15
|
oct-16
|
|
Crédits à l'habitat
|
123 944
|
137 161
|
150 589
|
160 123
|
170 081
|
179 475
|
186 920
|
Crédits
aux promoteurs immobiliers
|
63 947
|
68 300
|
68 128
|
68 561
|
64 738
|
58 160
|
57 990
|
Source : BAM
Source : BAM
4-
Perspectives d’évolution du secteur :
vers un écosystème BTP Immobilier
Le secteur immobilier est en train de vivre une
mutation. L’offre dédiée au segment social affiche des perspectives
globalement positives, celle du moyen standing est en amorçage, alors que l’offre en
logement à faible valeur immobilière en expansion. Du côté de la demande, les
acquéreurs bénéficient de taux d’intérêts de plus en plus intéressants et
manifestent engouement pour l’acquisition de constructions deuxièmes main. Mais
le marché connaît, le plus souvent, des évolutions mitigées et qui manquent de
constance.
Au vu de ces éléments, le Ministère l’Habitat
et de la Politique de la Ville fait état d'une
vision adossée à des moyens novateurs pour éviter la perte de vitesse du
secteur. D’une part, il orchestre la mobilisation générale dans le cadre de
chantiers de réformes collectives adoptées et en cours de finalisation
(stratégie Maroc Construction, contrat-programme BTP, projet d’Observatoire,
Eco-système, etc…) à poursuivre. Et d’autre part, intègre dans sa stratégie la
carte de la préservation du climat et de l’environnement en signant le 23
novembre 2016, avec les professionnels via les Présidents des Fédérations
Professionnelles une Déclaration Commune de l’Alliance Marocaine du Bâtiment
pour le Climat qui initie une démarche collective pour la réalisation
d’objectifs fixés en matière de lutte contre le changement climatique et se recentrer
sur les nouveaux critères qualitatifs et environnementaux instaurés.
Pour plus d’information, vous trouverez-ci-joint, un dossier documentaire relatant
plus d’actualité sur le secteur.
Mme W. FILALI
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